Ristrutturare casa, un sogno oppure un incubo?
Molte persone hanno paura di ristrutturare casa perché non sanno a cosa andranno incontro: vorrebbero cambiare la situazione attuale, ma temono il cambiamento.
Ho selezionato qualche intervento fatto da me con il mio studio di architettura nel corso degli ultimi anni per mostrarti qualche esempio del prima e dopo la ristrutturazione di una casa.
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Se hai intenzione di avventurarti verso la ristrutturazione di casa, lascia che ti racconti quali sono i passi fondamentali da non sottovalutare prima di cominciare.
Ecco quali sono.
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VERIFICARE LA LEGITTIMITÀ EDILIZIA
A prescindere dalla ristrutturazione è importante assicurarsi che la casa in cui abiti sia stata edificata ed accatastata regolarmente, abbia l’agibilità e quant’altro occorra per la regolarità urbanistica, documentazione che deve corrispondere con l’attuale stato dei luoghi.
Nel caso in cui tu non voglia semplicemente cambiare la pavimentazione o ridipingere una parete, ma anche spostare una porta, una finestra o demolire una parete, è probabile che sia necessaria la comunicazione al comune e perciò dovrai avere necessariamente tutte le carte in regola.
Se ci fossero delle irregolarità, potrebbe essere l’occasione giusta per sanare eventuali difformità.
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PRENDERE LE MISURE DEGLI AMBIENTI
Anche se già possiedi una piantina della casa, è necessario misurare accuratamente tutti gli ambienti: solo in questo modo ti renderai conto di possibili errori fatti da chi aveva eventualmente preso le misure in precedenza.
Ciò ti servirà non solo per ottenere un progetto accurato, realistico e fattibile, ma anche per essere in grado di calcolare le superfici in maniera precisa.
Potrai così stimare le lavorazioni (la cosiddetta mano d’opera) e ordinare le forniture (pavimenti, rivestimenti, arredi..) senza rischiare di acquistare quantità sbagliate dei materiali e sforare il budget in un batter d’occhio.
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fare IL PROGETTO
Una volta ottenuta la planimetria dello stato attuale grazie al passo precedente, sarà possibile disegnare la planimetria del progetto, che ti permetterà di prevedere il futuro della casa, attraverso delle piantine ma se vuoi anche con viste tridimensionali, schizzi di studio, rendering, fotomontaggi e tutto ciò che risulti necessario per avere le idee chiare sul risultato.
Solitamente io creo un progetto preliminare basandomi sui bisogni ed esigenze ascoltate durante il primo incontro conoscitivo (presso l’immobile o in videochiamata) che mi permette di stilare una prima versione del progetto, utile per avere una bozza tangibile su cui avviare un dialogo con la persona che dovrà abitare all’interno della casa con la nuova disposizione e definire insieme eventuali modifiche, che porteranno al progetto definitivo, che sarà la base per la stima delle quantità e delle lavorazioni per la ristrutturazione.
Un professionista è in grado di vedere le potenzialità della casa, ma soprattutto ne riconosce la fattibilità, anche nel caso siano necessari altri tipi di interventi, come quelli sulle strutture e quindi prevedere il bisogno di un ingegnere strutturista.
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REDIGERE IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
Terminato il progetto e trovata la soluzione più soddisfacente, si potrà passare a stilare l’elenco delle lavorazioni associate alle quantità (demolizioni, ricostruzioni, posa in opera delle finiture e forniture..).
Questa fase ti permetterà di avere un’idea precisa della quantità delle lavorazioni e quindi anche dei relativi costi a cui andrai incontro.
Se hai un’idea di budget già dall’inizio, ciò ti servirà sicuramente a non oltrepassare il limite che hai prefissato.
Ora puoi comprendere perché è così importante avere delle misurazioni degli ambienti dettagliate sin dal principio (vedi passo n.2).
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SCELTA DELL’IMPRESA EDILE
Solo a questo punto sarà arrivato il momento di chiamare una o più ditte di fiducia per formulare le offerte, alle quali si consegnerà proprio il computo metrico estimativo completo, sul quale dovranno indicare i loro prezzi.
Ciò ti permetterà anche di confrontare le offerte in modo equo e non confusionario.
Più accurato sarà il computo metrico e minori saranno gli imprevisti, che vanno in ogni caso sempre considerati (da stimare intorno al 10-30%) poiché dei cambiamenti in corso d’opera possono verificarsi.
La scelta della ditta edile che eseguirà i lavori non va fatta solo in base al prezzo. Sceglierla solo in base al prezzo più basso per esempio non sempre è la decisione più conveniente.
Ci sono diversi aspetti da considerare che non vanno sottovalutati.
Il feeling che si instaura con la persona titolare della ditta lo ritengo uno di questi. Visto che avrà in mano la tua casa, è bene averci quantomeno una buona prima impressione.
Inoltre i numerosi requisiti normativi che una impresa ad oggi deve osservare, per la regolarità contributiva, l’iscrizione alla camera di commercio o per le certificazioni degli impianti.
Non va trascurato l’aspetto della sicurezza nei cantieri (Dlgs 81/08 – Titolo IV): l’impresa deve sempre presentare il P.O.S. (Piano Operativo di Sicurezza) e, se vi è la presenza di due o più imprese nello stesso cantiere, è obbligatorio nominare il coordinatore per la sicurezza (tecnico abilitato geometra, architetto o ingegnere).
Dopo aver scelto l’impresa che eseguirà i lavori è fondamentale firmare un accordo, il contratto di appalto, che tuteli entrambe le parti, indicando – tra le altre cose – le tempistiche, l’importo complessivo dei lavori, lo stato avanzamento lavori (S.a.l.), le modalità di pagamento ed infine le penali da pagare per ogni giorno di ritardo sui lavori.
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COMUNICAZIONE INIZIO DEI LAVORI AL COMUNE
Se ti trovi nella situazione di dover fare delle modifiche che vanno oltre il semplice cambio di pavimentazione, rivestimenti o arredi, sarà necessario depositare il progetto al comune o municipio competente, attraverso una C.I.L.A. o una S.C.I.A. ad esempio, a firma di un tecnico abilitato, come un architetto, un geometra o un ingegnere iscritto all’albo.
Nel caso ci fossero anche interventi sulle strutture portanti, sarà necessario depositare la pratica presso il Genio Civile.
Sarai in possesso così del titolo edilizio che ti consentirà di eseguire i lavori in piena regola.
Al termine dei lavori andrà presentata la variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate, oltre che al Comune.
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INIZIO DEI LAVORI
Solamente a questo punto potrai iniziare i lavori in tutta tranquillità senza ansie e preoccupazioni, proprio perché hai perfettamente chiari gli obbiettivi da raggiungere e sai a cosa andrai incontro.
Il direttore dei lavori, che seguirà e coordinerà la realizzazione, oltre a comunicare la fine dei lavori al Comune, è un professionista – architetto, geometra o ingegnere – che deve essere un terzo esterno all’impresa edile, proprio perché deve assicurarsi che le opere vengano eseguite a regola d’arte ed in conformità al progetto, facendo gli interessi della persona che vuole ristrutturare la propria casa.
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Dopo questa doverosa premessa passo a mostrarti tutti i “prima e dopo” di alcune ristrutturazioni di case che ho seguito negli ultimi anni.
ristrutturare casa: PRIMA E DOPO
La casa di Mario e Giorgia
La Planimetria
(in giallo le demolizioni e in rosso le ricostruzioni)
La casa aveva una superficie molto ampia (circa 220 mq), per questo motivo Giorgia e Mario hanno voluto dividerla in due zone distinte: una per l’abitazione e l’altra per lo studio.
L’intera unità abitativa possedeva numerosi spazi disarticolati e molto irregolari, tanto da far percepire l’ambiente piuttosto labirintico e caotico.
Nel progetto abbiamo lavorato per regolarizzare la forma delle camere e ricavare un terzo bagno, funzionale per la zona studio.
Inoltre, nella parte dell’abitazione, sono stati sfruttati al massimo gli spazi, riuscendo ad ottenere una cabina armadio e una stanza lavanderia.
Qui trovi altre foto del risultato finale.
IL SOGGIORNO
LA CUCINA
IL BAGNO
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ristrutturare casa: PRIMA E DOPO
La casa di Giancarlo S.
Ecco cosa dice Giancarlo S.:
“Avevo acquistato una casa completamente da ristrutturare.
Volevo ricavare un secondo bagno, un ripostiglio e riorganizzare la parte del soggiorno e della cucina.
Avevo anche il desiderio di cambiare i pavimenti e rendere gli ambienti più luminosi, moderni con uno stile minimal.
L’arch. Francesca Romana Fieri mi ha aiutato a concretizzare questi desideri, accompagnandomi dal momento dell’acquisto dell’immobile, attraverso la verifica della conformità edilizia e urbanistica, e in seguito attraverso le varie fasi di progettazione, comunicazioni al comune e la direzione dei lavori, fino al termine degli stessi.
Ora che sto vivendo nella nuova casa, posso dire di essere pienamente soddisfatto della nuova disposizione degli spazi, dei colori, materiali ed arredi scelti.
Consiglio a chiunque voglia cambiare gli interni della propria casa di affidarsi all’arch. Francesca Romana Fieri.”
La Planimetria
(in giallo le demolizioni e in rosso le ricostruzioni)
Qui trovi altre foto del risultato finale.
IL SOGGIORNO
IL BAGNO
ristrutturare casa: PRIMA E DOPO
La casa di Francesca S.
Francesca aveva il grande desiderio di avere una vasca da bagno in casa, nonostante il bagno stretto e lungo, temendo di doversi accontentare della doccia. Grazie ad un accurato studio degli spazi al centimetro, è stato possibile trasformare il bagno da una stanza mal distribuita, in un’oasi di benessere, proprio come era il suo sogno.
Il soggiorno aveva un angolo cottura separato da una parete che non faceva altro che togliere luce alla stanza: ho così suggerito di rimuoverlo, facendo guadagnare al soggiorno luminosità e ariosità.
Qui trovi altre foto del risultato finale.
La Planimetria
(in giallo le demolizioni e in rosso le ricostruzioni)
IL SOGGIORNO
IL BAGNO
Ricapitolando, per ristrutturare casa devi tenere a mente questi passaggi:
- Verificare la legittimità edilizia e urbanistica
- Prendere le misure degli ambienti
- Fare il progetto
- Redigere il computo metrico estimativo
- Scegliere l’impresa
- Comunicazione e istanza al Comune
- Inizio dei lavori
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